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      直擊房企業績會

      2021年04月08日09:59 | 來源:人民網-國際金融報
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      編者按:

      2020年年報季如約而至,各家房企又到了“總結與展望”的時刻。

      在經歷了2020年上半年的新冠疫情沖擊,下半年“三道紅線”壓身、融資監管環境收緊后,房企的業績究竟如何?2021年各家又會作何調整?透過一片數字矩陣和高管表態或許能找到答案……

       

      “雙輪”折戟,“黑馬”弘陽千億爽約,百店落空

      經歷了高管離職潮的弘陽在3月30日召開了線上業績會,老板曾煥沙攜帶新晉總裁袁春、執行董事及副總裁雷偉斌、首席財務官孫廣平亮相。

      然而,連年下跌的毛利率、千億規模的爽約、百店計劃的擱淺以及高管團隊的瓦解,都為公司高管口中的“穩健增長”打上了問號。

      毛利率三連降

      2020年,弘陽實現營收201.6億元,同比增長32.9%;歸母凈利潤同比增長13.2%至16.61億元;毛利則同比增長18.2%至45.1億元。

      對于毛利的增長,弘陽在年報中直言,“增加原因主要為年內交付項目增多所致!

      但在上述指標增長的同時,弘陽2020年的毛利率仍在延續下跌的態勢。2020年,弘陽毛利率為22.4%,較2019年的25.1%下跌2.7個百分點。

      這是弘陽毛利率下跌的第三個年頭。2018年,弘陽以“黑馬”之姿登陸港交所,公司當年毛利率為31.25%,較2017年的40.6%下跌9.35個百分點;2019年,弘陽毛利率繼續下跌6個百分點至25.1%,2020年則繼續下跌至22.4%。按弘陽所言,2019年、2020年毛利率的下跌是由于毛利率較高的產品確認收入比例有所下降。

      有數據顯示,在新冠疫情影響下,2020年上半年行業179家樣本房企的毛利率中位數同比下跌2.4個百分點至31.3%。而經歷了下半年市場復蘇的弘陽,毛利率仍遠低于上半年的平均水平。

      “雙輪”折戟

      業務板塊來看,2020年,弘陽來自物業銷售已確認收入同比增長33.3%至196.16億元,商業經營業務同比增長22.8%至5.05億元,酒店經營則同比下降5.3%至3763.2萬元。

      盡管物業銷售以及商業經營確認收入有所增長,但二者遠未達到弘陽的預期水平。2017年7月,曾煥沙提出“百店千億”的三年發展規劃,即在2020年,弘陽房地產業務要實現千億銷售額,弘陽廣場則須開業100座。

      年報顯示,2020年內,弘陽開業了6座弘陽廣場,另有9座正在籌備。算上2019年開業的4座,弘陽在建及運營的弘陽廣場僅有19座。這一數字與曾煥沙計劃的“百店千億”相差甚遠。

      為了發展商業板塊,弘陽于2020年初挖來萬達高管沈嘉穎分管商業。彼時,有業內人士稱,沈嘉穎團隊與其適配性并不高,“萬達商業高舉高打、一城一廣場,而區域房企起家的弘陽并沒有強大的品牌背書”。

      如今,合共19座的弘陽廣場似乎正印證了曾煥沙戰略失策。除了商業地產目標遙遙無期,弘陽的千億也未如期而至。2020年,其合約銷售額僅為865億元,距離千億目標尚有135億元的差距。

      不安全的“綠檔”

      “三道紅線”來看,截至2020年末,弘陽剔除預收款后資產負債率為69.4%、凈負債率為50.3%,現金短債比為1.6倍,步入“綠檔”陣營。

      但弘陽的達標存在較大“水分”。截至2020年,其賬面貨幣資金為185.3億元,其中受限資金數額為28.6億元,已質押存款約為32.5億元。除去受限資金及質押存款,弘陽實際可用的現金數額將大幅縮水至124.2億元。

      借款方面,弘陽2020年的借款總額為323.1億元,其中計息銀行貸款及其他借款為220.5億元,優先票據為102.6億元。以還款期限來看,公司一年內到期的債務數額為114.39億元。

      124.2億元的賬面資金勉強能夠應付114.39億元的短期借款,弘陽現金情況顯然緊張。

      另外,弘陽年報中增加的少數股東權益與減少的少數股東利潤也頗令外界“看不懂”。

      2020年,弘陽少數股東權益較2019年的41.59億元增長近194%至122.23億元。而公司同期的少數股東的應占利潤為1.94億元,僅較2019年增長約15%。

      另一方面,弘陽對聯營公司的投資為95.73億元,較2019年的55.84億元增長71.44%,但同期來自聯營公司的利潤卻較2019年的5.95億元下跌至5.28億元。同時,弘陽來自合營企業的利潤也由2019年的9772.4萬元變為-8503.4萬元。

      增長的少數股東權益與下降的少數股東利潤頗為蹊蹺。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴記者,“少數股東權益的異常波動經常被作為判斷是否存在明股實債的一個指標。整體而言,弘陽地產少數股東權益的大幅增長,或使其難脫明股實債的嫌疑!

       

      世茂:潛心高質量發展 鑄就長期價值

      3月30日,世茂集團控股有限公司(813.HK,下稱“世茂”)發布2020年度業績報告。報告期內,世茂合約銷售額3003億元,同比增長15.5%,增幅持續領跑頭部房企;銷售均價17536元/每平米,位列TOP 8房企第二;行業排名連續三年穩步上升,晉升至第八。

      盈利“穩”贏

      鞏固核心優勢,聚焦提質增效,盈利穩步提升。報告期內,世茂營業額1353.5億元,同比增長21.4%;毛利額396.7億元,同比增長16.2%;毛利率達29.3%,始終維持行業優勢;核心利潤191.4億元,同比上升24.9%;股東應占核心利潤152.2億元(包含物業股權處置收益),同比大幅上升45.2%。

      持續穩定投資收益,不斷提升投資者服務水平,為股東及投資者創造長期回報。2020年,世茂全年建議派息1.8港元/股,同比增長24.1%,其中特別股息0.3港元/股;已連續15年持續派息,每股派息額復合增長率約17%,累計派息達351.9億港元;過去4年,世茂連續以超40%的派息率穩居行業前列。

      財務“穩”固

      面對房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等房地產金融調控政策,世茂成功由“黃檔”轉“綠檔”,將各項金融風險指數控制在安全線以內:凈負債率下降7.1個百分點至50.3%,已連續9年維持在60%以下;資產負債率(扣預收款)68.1%;現金短債比(扣預售監管資金)1.16倍。以充裕的儲備額度和優越的資金流動性,為企業應對復雜的經濟和金融環境及未來發展夯足底氣。

      得益于安全健康的財務管理體系,境內外各大機構均對世茂給予認可。除國際評級機構惠譽維持世茂“BBB-穩定”投資級評級外,穆迪、標普分別上調世茂評級至“Ba1正面”、“BB+正面”,資本市場的長線看好,亦將進一步支撐世茂釋放經營紅利。

      供貨“穩”足

      把握拿地窗口,實現精準投資,世茂緊隨國家戰略方針開疆拓土,深挖核心戰略城市群發展紅利。截至2020年12月31日,世茂權益前土地儲備約8175萬平方米,貨值約13800億元,同比增長6%,總項目達434個,遍布核心城市超100個;一二線城市貨值占比72%,其中,粵港澳大灣區、長三角及華北區分別增長至3950億元、3450億元和2500億元。

      先見備倉,土儲勢能充足。2021年,世茂手握超5500億元可售貨值,其中87%布局于一二線及強三四線城市,75%為提供充,F金流的住宅類產品,貨值充裕且具備結構優勢,業態類型與貨源周期等亦均顯利好。在產品與服務優勢的加持下,世茂將策略性調整供貨節奏,為土儲紅利的加速釋放及3300億元銷售目標的實現提供強力支撐。

      兩翼“穩”飛

      2020年,世茂“大飛機戰略”全面騰飛。長期主義的戰略韌性,以及多元輪動的協同優勢,賦予“兩翼”加速穩飛的內生動力。報告期內,世茂酒店、商娛、服務三大專業公司沖破疫情的不利影響,實現收入86.3億元,計劃完成率達99%,同比增速33%。

      世茂服務,開拓資本市場全新征途。2020年10月,世茂服務(873.HK)正式在香港聯合交易所主板掛牌上市,成為世茂集團旗下第三家上市公司。憑借規模和品質實力,世茂服務連獲多家國際投行一致看好。截至2020年12月31日,世茂服務營業收入50.3億元,復合年增長率達94%;合約面積2.01億平方米,復合年增長率達83%。上市僅兩個月,世茂服務即與投資者共享收益紅利,實現31%派息率。

      酒店、商業、主題娛樂,發展航道愈發穩實。2020年,世茂酒店全年簽約32個項目,以香港東涌世茂喜來登酒店、世茂御榕·武夷度假酒店、武漢江灘世茂凡象酒店等為代表的眾多新開酒店,為中國酒店業及城市再添新地標。商業及主題娛樂方面,亞太區首座藍精靈樂園——上海世茂精靈之城主題樂園藍精靈主題園區盛大開業,長沙世茂環球金融中心、深圳前海世茂大廈如期入市,青島世茂52+、長沙世茂52+正式開業,加速實現對城市的深度賦能與扎根。

      責任“穩”行

      世茂在實現高質量發展的同時,始終積極踐行企業社會責任,著力推動和諧社會與綠色環境的可持續發展。

      綠色賦能方面,世茂獲明晟ESG評級從B級提升至BB級別,并納入恒生國指ESG指數,充分反映世茂在可持續發展領域的成績。截至2020年底,世茂綠色建筑總面積達6463.58萬平米,同比增長28.44%。

      公益慈善方面,世茂堅持積極投身于文化傳承、醫療扶貧、愛港共融、點亮生命等社會公益事業領域。2020年,在抗擊疫情的第一時間,世茂捐款3000萬港幣、捐獻防疫口罩超過100萬個,為市民的健康安全保駕護航。截至2020年12月31日,世茂公益累計覆蓋人數超過2200萬,累計捐款金額超17億元人民幣,為成千上萬個家庭和個人帶去了夢想和希望。

      功崇惟志,業廣惟勤。2020年,世茂戰略優勢有序釋放,穩步實現第四年高質量增長,為用戶、投資者和社會創造了更大價值。2021年,世茂仍將一如既往堅守“穩”的主旋律,勤修內功,勇抓機遇,為企業、行業和城市的穩健發展賦能,做時代的參與者、行業的奮進者和責任的擔當者。

       

      新城控股2020年營收大增七成,凈利潤152億

      王曉松:三道紅線、集中供地均為行業利好

      3月29日,新城控股集團召開2020年度業績發布會。到場的除了新城控股董事長王曉松外,還有董事兼總裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、高級副總裁兼財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬等。

      作為新掌門王曉松任職后的第一個完整的報告期,新城控股2020年實現營業收入1454.75億元,同比增長69.46%,歸屬于上市公司股東的凈利潤152.56億元,同比增長20.56%;報告期末,新城控股總資產達5337.53億元,同比增長16.37%。

      穩健發展下,新城控股擬向全體股東每10股派發現金紅利20.5元(含稅),預計派發的現金紅利共計46.33億元。

      一張不錯的成績單,可見新城控股2020年由“增量”到“提質”卓有成效。而關于2020年內,房地產行業高度關注的“三道紅線”“信貸收緊”“集中供地”等大事件,王曉松更是表達了積極的態度。

      王曉松表示,“三條紅線”管著房企、“貸款五檔”管理管著銀行、集中供地則管著政府,這些政策對于行業來說都是利好,避免行業被過度透支。

      住宅+商業雙驅動

      夯實雙輪驅動基本面

      年報顯示,2020年新城控股實現銷售金額2509.63億元,累計銷售面積約2348.85萬平方米。據克而瑞數據,新城控股2020年銷售金額排名第12位,銷售面積位列第10位。

      2020年初的業績會上,王曉松曾表態,“新城并不會往收縮的方面走,從推貨貨值和去化率來看,2500億是屬于比較中性的數據!

      在穩中求進的發展基調下,新城控股以區域深耕為運營抓手。

      2020年,新城控股采取“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區域深耕標準,進一步提升了天津、江蘇、浙江等深耕區域的市場份額。全年,新城控股的住宅開發事業部出現了8個百億級銷售額的地方公司。

      這樣的布局,與新城對行業的競爭現狀判斷有關。業績會上,王曉松分析,在當前調控下,行業很難再出現黑馬,資源會逐步向頭部房企集中與傾斜。未來的競爭比拼的更多的是房企的管理能力。

      在商業地產領域,經過13年的探索與沉淀,新城控股在享受先發者規模優勢的同時,也享受著管理紅利。

      受益于開發運營能力及團隊人才優勢,截至報告期末,吾悅廣場開業面積超940萬平方米,平均出租率達99.54%;客流總量達6.55億人次,同比增長13%;銷售總額達319億元,同比增長20%;會員人數達983萬,較2019年末增長73%。

      這直接帶動了新城控股2020年的商業運營總收入增長至57.21億元,其中吾悅廣場商業運營總收入增長至56.70億元,超額完成55億租金的目標,同比上漲超過30%。

      2020年12月30日,隨著溫州龍灣吾悅廣場開業,新城控股已開業吾悅廣場及委托管理在營商業項目達到100座,僅去年一年就有38座落地開業(含5座委托管理項目),在建擬建的吾悅廣場仍有56座。截至2021年3月25日,新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到163座,進駐全國122個城市。

      與行業內其他聚焦商業運營的公司相比,新城的住宅開發業務在具有較高的項目操盤與資金回籠能力;而相比更聚焦住宅開發的公司,新城在商業地產的規;_發與運營方面則具有一定優勢,并且能夠以此持續創造穩定的利潤。

      雖然目前來看,商業地產總體的銷售額還并非新城控股總體銷售額的“大頭”,但物業出租及管理的毛利率為70.76%,這將是新城控股一道持續強勁的利潤來源。新城控股董事兼聯席總裁曲德君在業績發布會上回答投資者提問時也提及,未來吾悅廣場商業管理的毛利率將保持在70%以上。

      2021年,新城將銷售目標定為2600億元,全年計劃新開業吾悅廣場30座,全年商業運營總收入目標為85億元。

      評級提升

      持續優化財務指標

      同樣面對“三道紅線”的壓力,新城控股的步調要比同行從容不少。截至2020年年底,新城控股在手現金624.24億元,現金短債比2.61倍,完全能夠覆蓋短期債務,凈負債率為35.61%,剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為74.12%,經營性現金流連續三年為正。除此之外,新城控股加權平均凈資產收益率(ROE)為33.89%,相比同行業而言處于較好水平。

      2020年,房地產行業融資環境前松后緊,隨著“三道紅線”的新規出臺,融資監管持續收緊。面對融資難度不斷攀升的局面,新城控股在強化現金管控的同時積極融資,緩解資金壓力。

      新城控股在交易所平臺先后發行公司債、CMBS和應收賬款ABS,募集資金80.94億元人民幣;在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發行,共募集資金30億元人民幣;在境外通過發行高級美元債券,募集資金8億美元。2020年,其整體平均融資成本為6.72%。

      新城頗為亮眼的的財務表現也吸引了國際評級機構的青睞。

      2020年11月2日,國際評級機構標普宣布,將新城發展和新城控股的評級展望從BB“穩定”上調至BB“正面”。

      12月4日,惠譽將兩家公司的本幣及外幣發行評級由“BB”上調至“BB+”,評級展望為“穩定”;同時,將新城發展、新城控股及新城環球的高級無抵押債券評級上調至“BB+”。

      今年1月22日,穆迪宣布將新城發展及其子公司新城控股的企業家族評級(CFR)從“Ba2”調升至“Ba1”,同時,將新城控股現有票據的高級無擔保債務評級從“Ba2”調升至“Ba1”,將新城發展現有票據的高級無擔保債務評級從“Ba3”調升至“Ba2”,上述評級展望均為“穩定”。

      針對信用評級問題,新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬在業績會上表示,2020年新城因穩健的財務表現不斷收獲了國際評級機構的認可。但短期來看,境內融資仍具有波動性,新城控股將不斷優化財務指標,拓寬融資渠道,降低融資成本。

       

      龍光深耕戰略優勢凸顯:

      近期增長有保障,遠期開發有資源

      在多數房企銷售規模增速下降時,龍光集團(3380.HK)憑借豐厚的可售資源及強大的執行力持續實現了業績的高速增長。

      3月26日,龍光披露了2020年業績。年報顯示,全年權益合約銷售額約達到1206.9億元,同比大幅增長32%,超額完成年度1100億元權益合約銷售目標。據第三方研究發布的數據顯示, TOP 20房企,權益銷售額平均增速約為11.6%,龍光權益銷售增速處于領先水平。

      報告期內,龍光實現營業收入約為710.8億元,同比增長23.7%。歸母核心利潤達120.4億元,同比增長20.1%;毛利率30%,核心利潤率17.4%,居于上市房企前列。

      規?焖贁U張的同時,龍光還順利實現了“三道紅線”的達標。截至2020年底,龍光凈負債率下降6個百分點至61.4%,剔除預收款后的資產負債率下降6.2個百分點降至69.8%,現金短債比1.8倍,成功躋身“綠檔”房企。

      長三角布局卓有成效

      龍光城市深耕優勢凸顯,市場領先和銷售超百億城市增多,市場占有率前五的城市數量占公司布局城市總量比例超40%。一二線城市銷售占比連續兩年超80%。同時,在布局城市中,其單城平均權益銷售額同比增長22%至44.7億元,行業居前,在深圳、佛山、珠海、南寧、汕頭及長三角區域銷售均過百億元。

      值得一提的是,龍光在長三角區域實現權益合約銷售額101.22億元,進入長三角區域兩年時間,龍光便突破了百億銷售額,異地布局獲得了明顯的成功。

      2018年,龍光正式了成立上海區域公司,開始向長三角市場進軍;2020年,該公司在長三角區域銷售額同比增長236%。

      據龍光集團管理層披露,“在過去一年,我們新進入了上海、南京、寧波、溫州等長三角的核心城市,可以說我們在長三角的發展已經進入了新階段!

      過去打下的良好基礎,讓龍光在面對未來時充滿信心。

      未來3年,龍光權益合約銷售目標年均增長20%。安信國際證券研報顯示,龍光2021年銷售目標增長20%,相當于1448億元,增長率高于同業平均水平。

      據披露,龍光2021年全年推售貨值2400億元,這意味著,其基本實現60%的權益銷售額的去化率水平,便可實現全年目標。

      高質量土儲優勢顯著

      龍光集團定下如此高銷售增速的底氣來自于其優質而充裕的土儲。

      隨著各大開發商把目光聚焦在一二線,聚焦在核心、高能級城市,二級市場土拍的利潤率越來越薄,不少開發商又開始將注意力轉移到城市更新上。而在這條賽道上,龍光集團已處于領先地位。

      2020年,龍光集團新增68個項目、建筑面積1857萬平方米,合計貨值3865億元。

      具體來看,城市更新項目新增貨值達到3003億元,同比增長78%,其中有91%位于大灣區。

      “在深莞惠、廣佛、珠中,土儲面積占比分別是45%、30%、20%,珠江的東岸是最有價值的地方,我們的分布比例是最高的”,龍光集團管理層介紹,“其次是廣佛,再次是珠中,這種結構保證了我們未來在粵港澳大灣區龍頭地位的持續優勢!

      截至2020年末,龍光集團的城市更新項目可轉化土地儲備達到了3278萬平方米,貨值7100億元,同比增長77%,凈利潤率則在15%-20%。

      據龍光集團方面披露,過去3年,其城市更新項目累計孵化貨值超900億元;預計到2023年城市更新貨值翻一倍,未來3年城市更新孵化貨值超1500億元,每年貢獻核心利潤約20%。

      轉化加速的同時,龍光集團在拓展方面也要加速,“預計到2023年城市更新貨值翻一倍”。

      城市更新項目儲備的發力也推動龍光集團糧倉的豐富。截至2020年末,其擁有總土儲約7200萬平方米,總貨值達12322億元,其中一二線土儲占比達93%,大灣區與長三角土儲占比合計達85%。

      從土儲結構看,公司土儲開發周期較為合理,近期可開發土儲面積3922萬平方米,土儲貨值5222億元,占總貨值比例42%,可保障未來3年權益合約銷售增長需求。城市更新土儲貨值7100億,占比58%。

      這樣充裕的土儲形成了“近期增長有保障、遠期開發有資源”的良好格局,成為龍光集團未來快速發展的重要引擎!叭绻覀円荒曩u1000萬方的話,土儲足夠我們賣7年。從質量上來講,平均地貨比是32%,從此可以看出,未來這部分土儲蘊含的利潤是有保障的!饼埞饧瘓F管理層如是表示。

       

      歸母凈利暴跌97%,禹洲集團遭遇“股債雙殺”

      對很多中小房企而言,“千億”是一道檻,越過千億之后他們或許會看到更美的風景。

      然而禹洲的千億卻是劫難,合約銷售額創新高的它也迎來了上市以來的凈利潤新低。

      2020年,禹洲以1049.67億元的合約銷售額躋身千億房企陣營,然而其也迎來犧牲權益沖規模的陣痛。在下半年受唐山疫情以及交樓入賬等問題影響,禹洲全年歸母凈利潤由2020年上半年的10.19億元降至1.17億元,營收較2019年腰斬,毛利率更是降至個位數。

      欲“作假”被駁回

      年報數據顯示,2020年禹洲實現營收104.12億元,較2019年的232.41億元下跌55.2%;歸母凈利潤同比暴跌96.76%至1.17億元;毛利則同比下跌92.12%至4.8億元。

      《國際金融報》記者注意到,截至2020年上半年,禹州的歸母凈利潤數額尚有10.19億元。這也就意味著,禹州2020年下半年的歸母凈利潤反而倒虧了逾9億元。

      按禹洲所言,公司報告期內收入減少主要是由于受新冠肺炎疫情影響,上海的若干物業項目的開發進度及于武漢及唐山的物業交付有所延期,導致收入遞延確認。

      具體來看,2020年,禹洲四大業務板塊所得收入較2019年均有所下降,其中跌幅最大的為物業銷售業務。該板塊業務同期實現收入97.39億元,較2019年的224.7億元下跌約56.66%。

      管理層在會上將業績大跌歸咎于下半年唐山、河北地區的疫情始料未及。另外,精裝修的交付失誤則將禹洲的業績又向下拉了一把,“現在很多項目都需精裝修完工才可以整體交付,以前有些是可以分批次交付的,毛坯先交再交精裝修。但是現在因為當時的合同約定,我們只能精裝修完工才能交付”。

      管理層的言論也驗證了日前的傳言。

      3月25日晚間,禹洲披露盈利預警,稱公司2020年歸母凈利潤同比暴跌96.76%。受此影響,公司3月26日股價急挫逾14%。彼時,有市場消息稱,禹洲下半年利潤暴跌與其交樓入賬問題有關。

      據悉,禹洲擬將與另一家內房的合作項目入賬列作收入,但因實際未達交樓標準而遭審計師駁回,公司更需重新審核。由于禹洲一向交樓都集中在年底前最后兩個月,重新審核牽一發動全身,導致禹洲下半年多個項目無法在截止時間入賬。

      扭曲的毛利率

      但歸根結底,導致收入腰斬與凈利潤暴跌最核心的原因仍是禹洲跌至個位數的毛利率。用管理層的話說,“2020年整個的毛利率是有點扭曲的!

      截至2020年末,禹洲的毛利率為4.61%。該指標2019年同期為26.21%,2020年上半年則為23.4%。

      對于毛利率暴跌,禹洲在年報中解釋稱,主要是受到若干項目所在當地的限價政策的影響而導致微薄毛利率情況,以及年內因結轉物業(主要位于蘇州、揚州及合肥)而釋放公允值調整,合共7.39億元。

      剔除以上非現金調整后,禹洲2020年的毛利率為18.19%。但這個數字仍遠低于行業水平。

      “如果說單看整體住宅開發的毛利率的話,大約是在27點多!惫芾韺釉跇I績會上坦誠,2020年上半年公司將住宅開發物業按照非全資子公司的處理放在了收入里面。但上述操作在年報的審核中行不通,審計師出于并表的要求將這部分業務放在了聯營、合營公司里,同時這一塊是利潤比較高的項目。

      而由于聯營、合營公司中有部分物業開發的低毛利率項目,二者相沖抵,加之合肥項目的虧損等其他因素的疊加便導致了整體毛利率的拉低,“這些項目里面有一些是車位,車位占了大約10個億,這車位基本上都是沒有什么毛利的”。

      數據顯示,截至2020年末,禹洲合營公司的毛利率為21.87%,集團應占盈利為2.07億元,2019年同期為虧損6349萬元。其聯營公司的毛利率為5.83%,集團應占盈利較2019年的2.29億元跌至2337萬元。

      擴張“后遺癥”

      事實上,禹洲如今的困局與公司當初高調沖規模、激進拿地脫不開干系。其管理層在業績會上直言,“公司在2016年至2018年的高地價項目未來會陸續入市消化,對整體的毛利率依然有影響!

      興業證券研報指出,2015年以來,禹洲的新增土地金額占銷售金額比例基本保持在50%以上的水平。2020年上半年,禹洲拿地金額占銷售金額比例超過70%,高于行業平均水平。

      如今,以犧牲權益沖規模的陣痛已經顯現。

      管理層在會上坦言“過往三年沖規模犧牲了權益,在報表層面確實未來還要承受一定的陣痛。經過2020年的這一次影響,我們已經知道問題的存在,未來還是會力爭把這個局面扭轉過來!

      業績“一言難盡”的同時,禹洲的債務仍在攀升。截至2020年,禹洲的凈負債率同比上升15.63個百分點至85.8%。公司同期流動負債總額同比增長26.94%至950.16億元,其中公司債券、優先票據及計息銀行貸款總額達到188.84億元。

      (責編:王仁宏、初梓瑞)

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