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      民法典:“跳單”需擔責(律師信箱)

      2021年03月15日08:47 | 來源:人民網-人民日報海外版
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        圖片源自網絡

      閆律師:

        前段時間我和我先生分別委托了A和B兩家中介公司,A公司向我推薦了一套房子,碰巧B公司也向我先生推薦了同一套房子。最終,我們通過B公司購買了該房屋。A公司知道后,說我“跳單”,要求我按合同支付中介費。這個費用,我該給嗎?                            

        山西讀者  佟女士 

        

      佟女士:

        您所說的“跳單”行為,是中介合同糾紛領域特別常見的一種糾紛類型,我國法律之前對此沒有明確規定,《民法典》基于對實踐需要的回應,專門新增了相應規定。

        《民法典》第九百六十五條明確規定“委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬!币虼,中介機構要求委托人支付報酬,是需要符合一定前提條件的。

        何為“跳單”

        “跳單”又稱“跳中介”,一般發生在二手房買賣或房屋租賃交易中,是指委托人與中介人簽訂中介合同,中介人按合同約定履行了提供房源、帶看房、促成交易等義務,但委托人“跳”過中介人,就其提供的房源直接與交易對方簽訂合同,或另行委托他人提供中介服務,通過其他中介人與交易對方簽訂合同的行為。

        “跳單”行為的構成要件

        委托人繞過中介人,直接與第三人簽訂合同,并不必然構成“跳單”,需要同時符合以下3個條件,中介人才有權要求委托人支付報酬:

        1、中介合同已生效,且中介人按約向委托人提供了服務

        實踐中,委托人與中介人簽訂的合同名稱不一,有居間合同、中介合同、房屋買賣服務合同,還有看房確認書或看房協議書,因此,不能簡單地以合同名稱來判斷是否屬于中介合同關系,如果合同內容在實質上是中介人向委托人提供訂立合同的機會和媒介服務,就應當認定雙方之間存在中介合同關系。

        合同生效后,中介人需按約向委托人實際履行了報告訂約機會、提供媒介服務的義務,比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權人見面、帶看房、協助雙方協商等,并且委托人接受了中介人提供的服務,這是中介人獲取報酬的權利來源。

        2、委托人客觀上實施了“跳”開中介人的行為

        委托人在接受了中介人提供的服務后,“跳”開中介人,直接與第三人簽訂合同,或者通過其他中介人與第三人簽訂合同。

        3、委托人與第三人簽訂合同,主要是利用了中介人提供的交易機會和媒介服務

        中介人提供的中介服務與委托人最終與第三人簽訂合同,之間存在因果關系,這是認定委托人構成“跳單”、應向中介人支付報酬的關鍵。

        不是所有“跳”過中介人的行為都構成“跳單”

        通過上述分析可知,委托人“跳”過中介人的行為,并不必然構成“跳單”,比如實踐中常發生的以下幾種情形:

        1、雙方簽訂中介合同后中介人未實際提供中介服務,委托人跳過中介人直接與第三人交易,中介人無權要求委托人支付報酬。

        2、委托人自己通過各種途徑查詢到相關的房源信息,中介人提供的信息與委托人已經查詢到的信息是重復的。在此情形下,不能直接認定中介人的服務與最終合同的簽訂存在因果關系,當然,委托人需要舉證證明自己確實事先通過其他途徑查詢到了相關信息。

        3、同一個房源信息可能會在多個中介機構掛牌出售,委托人可通過多個中介人了解房源信息,也可同時委托多個中介人。此時就要判斷委托人最終簽訂合同,是利用了哪一個中介人提供的服務,而且如果多個中介人均提供了服務,委托人基于服務滿意度、中介報酬費等因素而最終選擇其中一家,雖然繞過了其他中介人,但這是委托人作為消費者的自由和權利。當然,委托人需要舉證證明,其最終訂立合同,主要利用的是最終選擇的這一家中介人提供的服務。

        若您能夠證明,最終購房主要是利用了B公司提供的服務,則無需向A公司支付報酬。但是,若A公司能夠證明,該房源信息是您首先從A公司獲得,后將該信息告訴B公司,“跳”開A公司后通過B公司訂立合同,則A公司有權向您索要報酬。關于報酬金額,則需要考慮A公司對合同義務的履行程度來具體確定。

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      (責編:孫紅麗、初梓瑞)

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