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      歷史新高:2020年樓市或創“雙17”新紀錄

      王麗新
      2020年12月25日09:13 | 來源:證券日報
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      原標題:歷史新高:2020年樓市或創“雙17”新紀錄

        2020年是令人銘記的一年。疫情來襲,全球經濟受創,中國成為世界主要經濟體中GDP唯一正增長的國家。重生,或許是描述2020年中國房地產市場最恰如其分的詞匯。這一年,中國經濟韌性凸顯,房地產表現超預期。

        走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復、四季度回暖”的反轉曲線之路,可以預見的是,2020年中國新房市場銷售將達17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元,雙雙創下歷史新高;仡欉^去一年,三道紅線、樓市打新、賣地金額創新高、物業上市等成為房地產行業年度關鍵詞。

        17萬億元銷售額創新高

        “房住不炒,因城施策”樓市調控主旋律沒變,約談與點名、人才落戶、LPR利率轉換、一城一策等調控政策頻繁出臺,11個月時間,各級相關部門發布調控政策高達458次。

        在多重政策環境下,反應靈活的房地產企業緊急盤整全國供貨系統,在銷售較好的城市加大推盤力度,全力激活營銷體系。直播賣房、打折賣房、渠道帶客,線上線下等各種花式營銷,“回籠資金是第一要務”為2020年房企的第一共識。

        “疫情期間,居理新房平臺純線上成交了1600多套房,多是剛需項目,這是供應端和需求端的雙向匹配!本永硇路緾EO王鵬向《證券日報》記者表示,疫情并沒有讓購房需求消失。

        “線上選房盲賣,8秒賣出了6億元”,招商蛇口太子灣·灣璽上半年三次開盤、三次秒光,吸金近60億元,這是今年上半年深圳樓市的縮影。進入11月份,這股熱流仍未退燒,“幾萬人搶房,只要有資格買到就相當于賺了500萬元”,深圳某網紅盤的一次開盤,讓資本市場新股慣用的“打新”被移入了樓市上演。深圳不是唯一一個,杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

        在“打新”熱的傳導下,房企拿地熱情高漲。中原地產研究中心統計數據顯示,截至2020年12月7日,超過30個城市賣地收入超過500億元,其中上海、杭州、廣州三城均超過2000億元,南京等11個城市均超過1000億元,多城賣地收入均刷新歷史紀錄。毫無疑問,這些土地儲備將決定下一階段相應房企將站在哪一陣營,頭部企業地位不動搖,中型房企不穩定,小型房企難追趕,分化一直在加劇。

        “城市分化、價格分化、產品分化、房企分化,行業競爭分化,但2020年出現了史上最好的一個‘金九銀十’,新房市場在先抑后揚的局面下刷新了歷史紀錄!敝性禺a首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,2020年全年,中國房地產市場銷售額創下歷史新高已成定局,有望達到17.2萬億元。10年前,這一金額為5.2萬億元。不得不說,中國房地產市場正以年均增長超過1萬億元的速度快跑。

        “中國房地產真正發展的30年,前20年靠土地紅利盈利,城市化速度快。2010年至今這10年,行業盈利主要靠金融紅利,通過舉債擴大規模,帶來的結果是高杠桿高周轉!彼{綠雙城創始人曹舟南向《證券日報》記者表示,“三道紅線”的來臨,對房地產行業最大的影響是,將徹底使其脫離金融紅利期,進入“管理紅利”時代。

        “三道紅線”試點在即

        房企調整“宜早不宜晚”

        坐享土地紅利和金融紅利的房地產企業,幾乎從沒考慮過向制造業學習,實施精細化運營管理,但“三道紅線”監管新規的呼之欲出,讓每一家高管層都感到焦慮,調整已“宜早不宜晚”。

        眾所周知,今年8月份,按照“剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現金短債比不得小于1倍”的觸線標準,將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據要求,12家試點房企從2021年起,正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期,到2022年底12家試點房企要實現降檔,2023年6月底前,試點房企的“三道紅線”全部達標。

        三年時間,如何實現“三道紅線”全部達標,對于多數房企并不是一件輕松的事。根據2020年上半年財報測算,全國43家主要房企中,“三道紅線”全部達標的只有5家,而有12家房企同時踩中“三道紅線”。

        這一監管新規帶來的巨變,市場已經初見端倪。據《證券日報》記者觀察,頭部房企普遍較為鎮定,盤子大可回旋余地大,即便如此,龍湖等綠檔房企也進行了增資擴股,“晴天補屋頂”意圖明顯;中型房企多數放棄進入新城市的計劃,協商退地,停止三線、四線城市拿地,全力收縮戰線;小型房企近年來融資一直較難,反倒適應性更好。

        “抉擇較為艱難的多是中型房企,如果繼續沖規模,期限到了周轉不開可能受重傷;如果選擇降低杠桿率,可能再也沒有機會提升市場占有率!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進向《證券日報》記者表示,今年,賣資產、增資擴股、引入戰投等動作頻發,可見房企背后壓力非同尋常。

        “近期,花樣年與中融國際信托簽訂戰略合作協議,斥資8億元向花樣年附屬公司收購項目公司70%股權!敝行头科蠡幽晗嚓P人士向《證券日報》記者表示,舊改項目有著“長周期,高利潤”的特點,如果可以通過股權調整方式實現短期變現,可覆蓋項目前期成本,提前實現收益,降低杠桿率。

        當然,除了上述標配動作外,加快周轉仍是有效招數!啊兰t線’監管新規即將來臨,融資成本比房價上漲速度要快,房企賣得越慢越虧,所以,開發商普遍會轉向高周轉模式!蓖貔i向《證券日報》記者直言,如同制造業一般,產品庫存時間拖得越長,賺差價能力越弱。

        “短期看,房企預期拿地支出減少,高度依賴銷售回款,更多房企將‘回款率’作為經營管理的重要指標!必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熍撕葡颉蹲C券日報》記者表示,中期看,對有息負債規模增速的控制,將會固化現有房企的梯隊結構,彎道超車現象難以再現,中期內很難再出現“黑馬型”房企;長期看,融資新規將作為房地產行業在金融端長效機制的重要方向,行業嚴格監管常態化,風險整體下降。在此基礎上,行業集中度加速提升,會更有利于管理紅利型房企發展。

        由此看來,“三道紅線”對市場的影響是漸進式的。降低杠桿率、降低融資成本是開發商得以繼續在地產圈經營下去的底線。在這一明確方向導引下,原來不打算拆分物業板塊上市的房企也開始按捺不住了。

        拆分物業IPO

        降低財務成本

        自2014年彩生活打響物業企業赴港上市第一槍后,物業企業在資本市場就開辟了新賽道。近幾年來,內地房企陸續拆分物業板塊上市,但從來沒有出現今年這樣集中遞表上市的現象。

        2020年收官之際,重量級物業企業仍在加緊上市。12月上旬,恒大物業和華潤萬象生活接連完成IPO,物業板塊再添600億港元市值成員。據天眼查App不完全統計數據顯示,2020年以來,14家物業企業登陸H股,1家登陸A股,總量是2018年以前物業板塊上市公司總數的近3倍。

        另據中指研究院向《證券日報》提供的統計數據顯示,截至2020年12月24日,37家港交所上市,物業企業市值超過7100億港元,平均市盈率超過50倍;4家滬深上市物業企業市值約為350億元。

        6年時間,從一家企業赴港上市到整個港股該板塊市值超過7100億港元,不難看出,如今的物業服務業務已經不是開發商旗下一個輔助性業務板塊,反而成為其現金造血的重要來源。

        “房企分拆上市的背后邏輯,核心歸為兩點!碧m德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,一是緩解房企財務壓力;二是通過資本市場融資擴大業務規模。

        不得不說,目前上市的物業企業絕大多數都是從房地產企業母公司拆分出來IPO的,母公司的開發業務規模幾乎決定了這家企業的營收規模。上市之后,第三方拓展能力、商業模式和盈利能力則決定著這家企業未來會成長為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”,“蚊型”還是“巨鯨”,共識是,不能再等了。

        “在當前國內經濟形勢和調控政策下,房企運營壓力增大,而物業板塊由于現金流穩定、輕資產、抗周期等優勢成為房企抓手!敝兄秆芯吭撼崭痹洪L黃瑜曾在接受《證券日報》記者采訪時表示,現在正是物業管理行業發展的黃金時期,市場空間大,資本的力量能推動物業服務企業快速發展。對于房企來說,在這個時候分拆物業上市,一方面能夠搶占市場機遇,實現新的業務增長點;另一方面能夠更專注地做好自身的開發業務。

        更重要的是,物管行業是一個藍海市場。中指研究院提供給《證券日報》記者的統計數據顯示,保守預計,2020年末我國物業行業在管面積將超過250億平方米,營業收入將超過6000億元。綜合估算,預計到2024年,全國物業管理行業營業收入約為9296.43億元。

        “近年來房地產行業進入存量市場,傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時,物業行業萬億元量級的市場規模引發新的想象空間!睆埓髠ハ颉蹲C券日報》記者表示,市場規模夠大,IPO后還有資金輸血渠道,不需要母公司砸錢支持擴張,同時還能貢獻穩定現金流,是一筆很好的生意。

        毫無疑問,物管行業成為好生意的背后,年銷售量達到17萬億平方米的新房市場是重要支撐力。但是,經過了“冰與火”并存的2020年,未來的新房市場規模是否還能持續上漲,17萬億元銷售額紀錄是否能被刷新,尚是問號。

        “預計未來十年房地產規模將從年銷售17億平方米逐漸減少到10億平方米,未來經營模式、融資模式都會發生轉變!睂ξ磥硇路渴袌鲆幠0l展趨勢,嚴躍進表示。在他看來,從2021年起,房地產盈利空間將逐漸減少,企業負債率也將會降下來。如果 “三條紅線”如期實施,那么部分房企可能出現資金鏈斷裂的風險,因此,房企將面臨大洗牌。

        但不管未來房地產市場怎么發展,“房住不炒”這個定位會持續貫徹到底,目的就是推動房地產市場平穩健康發展。

      (責編:吳曉琴、孫紅麗)

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