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      實探北京寫字樓:金融街部分區域空置半年 租金降五成

      向炎濤 矯 月
      2020年07月29日08:38 | 來源:證券日報
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      原標題:實探北京寫字樓: 金融街部分區域空置半年 租金降五成

            隨著疫情逐步得到控制,復工復產深入推進,寫字樓市場也正等待回暖。近日,《證券日報》記者實地走訪北京數個商業區發現,不少寫字樓處于空置狀態;同時,為了吸引客戶,多處寫字樓采取降價策略。

        北京金融街某中介人士向《證券日報》記者透露:“目前,金融街區域寫字樓報價基本在每平方米每天12元至15元左右,且還可以議價;而去年報價多在每平方米每天20元以上!

        此外,記者還趕到了位于朝陽門的銀河soho查看寫字樓情況,從現場可以看到附近一處中介門口掛出了多個周邊特價寫字樓房源,價格低至每平方米每天3元。

        金融街寫字樓降價

        部分區域空置半年

        據商業地產服務公司世邦魏理仕發布的《2020年二季度北京房地產市場回顧及展望》報告顯示,受疫情影響,二季度北京優質寫字樓市場凈吸納量為-38700平方米,這已是連續兩個季度為負值;同時,優質寫字樓整體空置率上升至15.5%,為2010年三季度以來最高值。寫字樓租金報價也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元,環比下降1.2%。

        北京的寫字樓按照區域不同,價格有著明顯差距,而金融街無疑處于寫字樓市場第一梯隊!蹲C券日報》記者跟隨一位金融街中介人士前往金融街某大廈一個400平方米左右的辦公區,該中介人士稱:“該房源已空置了半年時間,業主著急出租,目前報價每平方米每天10元,而去年報價在每平方米每天18元至20元,租金降幅50%!

        “對于小業主來說,寫字樓主要用于投資,空一天就得多交一天物業費,又沒有收入進賬,所以他們比較著急,會愿意以低價先租出去以獲得現金流。而開發商業主相對沒那么著急,但租金水平也在下降!鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者,受疫情和經濟形勢影響,金融街區域部分辦公室空置時間長達半年甚至更長時間,所以有比較大的議價空間,房源的選擇余地也較大。

        而一些更具性價比的區域則成為更多中小企業的選擇。該中介告訴記者:“以金融街為例,這兩年有很多中小客戶都搬離金融街,有些去了豐臺區的麗澤商務區,因為麗澤商務區給的優惠很足,目前大量的辦公室在每平方米每天4元至5元,且免租期長,有的可以達近一年時間!

        “金融街具有選址的不可替代性,租戶流失少,空置率整體還很低;麗澤吸引的主要是后臺型的部門,而且是在主要商務區以外的區位辦公需求的整合,樓宇品質升級需求為主,相比其他區位,麗澤性價比更高!笔腊钗豪硎巳A北區研究部主管孫祖天對《證券日報》記者表示。

        報告顯示,隨著租賃活躍度的回升,前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量,但市場持續出現金融、專業服務及消費服務等企業退租或縮面積,以及企業整合到自用樓宇或總部的現象。在持續嚴控疫情的影響下,騰退面積消化遇阻,導致本季度全市凈吸納量連續第二個季度為負值。

        而在可租面積增加,疫后市場需求仍待繼續修復的情況下,寫字樓租金水平也持續下滑。報告顯示,二季度租金報價跌至每月每平方米420.5元,環比下降1.2%。下半年,將有70.8萬平方米的新增供應集中入市,在進一步激發搬遷升級需求的同時,預計短期內上升的空置率仍將對租金保持下行壓力。

        北京房地產商會會長梨乃超對《證券日報》記者表示,在供大于求的時候,有的寫字樓受沖擊比較大,這就導致寫字樓采取降價措施,希望能通過低價格吸引客戶。另外,有一些位置比較好的寫字樓,在此前一直滿員,而現在空置下來,也會導致客戶重新選擇性價比更高的寫字樓,種種因素將導致寫字樓之間的競爭越來越激烈,而寫字樓之間的價格戰也拉開序幕。

        寫字樓首先要“活下去”

        年底或迎恢復性增長

        據報告顯示,在供應端,受疫情防控影響,部分新項目延期入市,上半年北京寫字樓總新增供應量僅為12.1萬平方米。在需求端,整體需求除以續租為主外,搬遷需求特別是同區或鄰近區域間的升級需求尤為凸顯;二季度北京甲級寫字樓凈吸納量為19400平方米,率先轉正;但乙級寫字樓仍出現較多的非傳統金融、專業服務及消費服務等企業的退租和縮減面積案例。

        “上半年的負吸納量主要是疫情導致租賃活動無法順利推進造成的,隨著下半年疫情得到控制,防控常態化,需求會逐步釋放,有助重振市場信心!睂O祖天表示。

        孫祖天告訴記者,北京的寫字樓市場在2008年奧運期間經歷過一段時間的空置高峰,之后一直處于空置率極低,甚至供不應求的狀態,近兩年因為供應放量加上疫情導致的需求延滯,短期推高了空置率。不過,太低的空置率會限制市場活動,現在租戶有更多選擇,便于租戶的搬遷和擴租計劃實施。

        原諸葛找房首席分析師陳雷認為,北京的寫字樓空置率最近幾年一直處于一個高位,最近兩年幾個大因素疊加,使得北京商辦市場更加艱難。

        “首先是,2017年的房產市場調控加碼,北京的商辦市場也間接受到影響;其次是,整體經濟環境的下行,使得商辦市場一直艱難經營,難以回暖;再次是,北京城市規劃建設的戰略性調整,北京市政府搬遷至通州,部分產業資源轉移環京,部分企業支持雄安建設,導致北京商辦需求分散,空置率提升;最后是,整體經濟下行壓力加大,不少企業尋求更加低價成本的城市!标惱追Q。

        “北京是首都,也是經濟晴雨表,寫字樓市場的復蘇要看疫情的控制情況!崩婺顺硎,寫字樓的資金壓力很大。寫字樓是個重資產的產業,大部分寫字樓都是通過融資而來,需要大量的利息和借貸。同時,寫字樓還需要維修設備、電梯老化,需要支付水電費等,可以說寫字樓的運營成本花費較大。

        梨乃超認為,寫字樓目前最主要的就是活下去,建一座寫字樓要花費數十億元,大部分商家采取抵押貸款的方式建樓,一旦沒有了租金收入,再加上金融機構沒有延期還款優惠政策的話,那么,寫字樓要想活下去還是有難度的。

        “要想活下去,寫字樓需要一個長期規劃,開源節流。練好內功,如提高品質,有些寫字樓在空置期間會裝修,提高寫字樓的形象,也有寫字樓會提供更好的服務,吸引客戶。此外,寫字樓還需要緊跟國家政策,如吸引國家給予優惠政策的產業入駐;還可以向數字中心端口等方向調整結構;在價格方面,可以推優惠政策,延長租期,簽2年、3年或5年等不同的客戶給出不同的租金優惠,鎖定客戶!崩婺顺硎。

        梨乃超認為,寫字樓在10月底、11月初也許會迎來一波增長!安贿^,要想完全恢復,仍需看疫情的防控情況,這可能需要很長的時間!

      (責編:孫紅麗、初梓瑞)

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